6月百強房企銷售數據環比顯著改善，政策驅動下房地產市場預期趨於好轉

日期：2022-7-7
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近期公布的百強房企6月單月銷售金額和銷售麵積環比出現顯著改善。從環比指標來看，在全方位的政策驅動下，房地產市場各方的預期均趨於好轉。

根據克而瑞最新數據，6月，百強房企實現銷售操盤金額環比增長61.2%。商品房銷售連續兩個月環比反彈，且反彈力度在加大。5月，商品房銷售麵積環比增長25.8%，商品房銷售額環比增長29.7%。從需求端來看，購房者預期有明顯好轉。

浙商證券首席經濟學家李超預計，地產投資當月增速低點5月已現6月繼續回暖；地產銷售當前的負增速與高基數有關，伴隨市場回暖單月同比增速有望在下半年階段性回正。從城鎮化率來看，當前地產行業已逐步進入成熟期，將從“高速發展”將轉向“高質量發展”，地產投資和銷售增速預計將在新周期下形成新中樞並保持良性增長。

環比指標顯示，房地產市場各方預期均趨於好轉

從房價表現來看，一線城市房價連續五個月環比上漲。5月份，70個大中城市新房價格指數環比跌幅較4月份收窄0.1個百分點。其中，一線城市新房價格環比上漲0.4%，二、三線城市新房價格環比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。從以往經驗來看，房價的反彈往往是從一線城市開始，然後對二、三線城市起到帶動效應。

從供給端來看，房企與金融機構的預期也在改善。從房企的行為特征來看，拿地與投資都在好轉。去年下半年，土地拍賣市場陷入低迷，土地流拍頻頻出現，民營房企基本退出。今年以來，土地流拍率、溢價率雙雙向好，龍湖集團等頭部民營房企已開始發力。

5月，土地購置麵積環比增長45.8%，土地成交價款環比增長53.5%，房地產開發投資額環比增長14.0%。從金融市場的融資來看，金融機構的預期也在改善。房地產市場預期轉好通常先從購房者開始，然後是房地產凯发官网k8，最後傳導至金融市場。今年1-5月，房地產債券淨融資（不含ABS、ABN）為396億元，而去年四季度為-311億元，優質房企融資顯著改善。

值得注意的是，去年下半年以來，相關部門與地方政府全方位出台穩定政策，穩房價、穩地價、穩預期。在土地供應環節，地方政府優化機製設計，包括降低土拍門檻（降低保證金比例、分期繳納等）、增加優質地塊供應等。

在預售資金監管環節，地方政府逐漸優化監管，包括允許銀行保函替代相應額度資金、對信用記錄良好的房企降低監管資金比例等。在房企融資環節，積極引導金融市場預期，鼓勵合理的貸款和債券融資，並支持優質房地產凯发官网k8通過貸款或發行債券並購出險和困難房地產凯发官网k8優質項目。

在銷售環節，積極推動商業銀行加快房貸投放，降低住房抵押貸款利率，近期5年期LPR從4.6%降至4.45%，有效支持合理住房需求。此外，多個城市因城施策調整限購、限售政策，降低購房首付比例。

當前政策要繼續嗬護房地產市場預期向好基礎

當前，盡管各方預期都在好轉，但基礎還不十分牢固，政策還不到鬆勁的時候。從房地產市場的曆史周期演變來看，市場信心的全麵恢複是一個過程，很難一下子扭轉。

從需求端的情況來看，商品房銷售反彈中有一部分是前期受疫情抑製的購房需求釋放，同時，二三線城市還麵臨需求不足、去化難度大的問題。

從供給端的情況來看，房地產凯发官网k8經營仍比較謹慎，土地拍賣市場以國企為主、民企參與較少，同時，頭部房企並未全麵參與出險凯发官网k8或出險項目收並購業務，此外，由於風險房企還沒有完全出清，影響了金融機構的預期，導致民營房企融資還比較困難。

解決預期問題不僅是短期政策的問題，長期中，要逐步構建適應房地產市場新常態的長效機製，形成市場長期良性循環與健康發展的穩固預期。

從長期來看，中國房地產市場的高增長時代已經過去了，即將進入平穩發展的新階段。十年前，中國的人口自然增長率在0.5%左右，這兩年降至0.145%和0.034%；2020年，中國城鎮化水平達到64%，主要發達國家的城鎮化水平大體在80%左右，考慮到中國的城鎮化是把農村的青年人集中到城裏，目前空間可能也不大了；中國65歲及以上人口占比在2010年還不到9%，2021年上升到14%。

為了適應房地產市場新常態，房地產市場要建立長效機製：從房地產行業的角度，“高杠杆、高負債、高周轉”的商業模式不可持續，房地產凯发官网k8經營要簡單透明。要探索建立合理的房地產金融模式，推動Reits市場發展，降低房地產凯发官网k8的負債率；國內還有一些巨型開發商，在全國各地承攬眾多項目，而國外房地產商普遍遵循專業化經營理念，很少鋪大攤。

從地方政府的角度，現在賣地收入占到地方政府收入的40%左右，根據中國社科院之前測算的數據，2017年土地價格與房價比值就達到了68%。未來，要逐漸健全現代財政體製，降低地方政府對土地財政的依賴程度，夯實房地產市場健康發展的底層邏輯。

高基數效應下，根據同比指標判斷或失真

在經濟統計中，同比指標和環比指標各有優劣勢，需要結合特定情況下具體使用。同比指標的優勢是可以消除季節性，劣勢是不夠靈敏，月度的同比指標實際上綜合了過去十二個月的變化，因此月與月之間的波動比較平緩。

而環比指標的優劣勢與同比指標反過來。從指標的特性來看，如果上年的基數明顯異常（偏高或偏低），同比指標就會失真，這就是所謂的基數效應。

去年上半年，房地產市場指標大多處於曆史顯著高位，使用同比指標判斷當前市場形勢會產生嚴重偏差。2021年1-6月，房地產市場整體熱度較高，主要指標在一年之內增長了30%、40%，比如，商品房銷售額達到9.3萬億元，同比增長38.9%；商品房銷售麵積8.9億平方米，同比增長27.7%。

在去年上半年的高基數效應下，今年上半年的房地產市場同比指標出現較大負值是可以理解的。比如，5月份，商品房銷售麵積、土地購置麵積、新開工和施工麵積普遍同比回落在30%-50%之間。