多因素製衡地產債表現，短期內信用風險料繼續發酵

日期：2021-10-12
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國慶假期，地產板塊風險繼續發酵。10月4日，花樣年集團（中國）有限公司間接控股股東花樣年控股集團有限公司未能按期償付到期美元債券本金，發生實質違約。

分析人士認為，後續地產凯发官网k8尤其是高杠杆地產凯发官网k8可能繼續麵臨銷售下滑、融資收緊的壓力，因此各機構擇券時需關注高杠杆凯发官网k8的信用風險問題及對於行業利差的影響，階段維持低風險偏好。

房企信用風險持續發酵

在花樣年集團美元債違約之後，中央國債登記結算有限責任公司結合公司相關債券市場價格、財務經營情況及公告，調整了公司旗下債券的中債市場隱含評級。

事實上，今年以來，針對房地產主體的負麵評級行動普遍增多。據中金公司統計，境內市場來看，2021年至今涉及房地產行業的評級行動共有86次，包括下調48次和關注行動38次，且關注行動普遍偏負麵；境外市場方麵，三季度以來負麵評級行動的次數和占比明顯增加，其中9月單月的負麵評級行動高達20次，涉及主體包括富力、建業、榮盛、鑫苑、恒大、花樣年、新力、融信和綠地。

從債券二級市場來看，9月以來房地產行業各券的收益率明顯上升、利差走闊。根據券商測算，9月至今AAA、AA+和AA評級房地產行業的利差均值分別走闊了27bp、25bp和5bp，走闊的個券占比分別為73%、61%、90%，範圍較8月繼續擴大。此外，房地產行業債券的異常成交數量同樣有增無減，9月截至23日共發生了53次，涉及富力、奧園、榮盛、恒大、紅星、世茂等民企。

“隨著房地產行業調控政策的趨嚴，房地產凯发官网k8對外籌資難度加大。上半年約有62%的發行人籌資活動淨現金流同比下滑，對外融資情況亦較上年同期明顯弱化。雖然自身經營獲現情況改善，可受外部融資空間收窄等影響，房地產行業內貨幣資金規模同比增長的發行人占比同樣有所回落。”中誠信國際信用評級有限責任公司研究院評級與債券市場研究部分析師姚姝冰說。

“短期、中長期限的債券整體調整反映出投資者對於短期兌付壓力的著重考量。”興業證券經濟與金融研究院固收首席分析師黃偉平稱。

地產融資料將繼續承壓

當前，包括中金公司在內的多家機構判斷，後續高杠杆地產凯发官网k8可能仍將麵臨由銷售下滑和融資收緊帶來的債務滾動壓力。

一方麵，在調控政策加碼效果逐漸顯現的背景下，伴隨居民對於期房交付能力擔憂的升溫，其購房意願或進一步下降，疊加金融機構也可能收緊部分房企的按揭貸款條件，彼時銷售數據大概率繼續走弱。

另一方麵，有公開數據顯示，今年1至8月，房地產凯发官网k8累計境內債券淨融資為-691億元、美元債淨融資43.65億美元、信托淨融資-965億元。其中，境內債券隻有4月和6月的淨融資為正，美元債隻有1月和5月為正，信托單月淨融資持續為負，合計淨回籠資金超過1300億元。後續看，隨著行業景氣的下行和金融機構風險排查的持續，弱資質地產凯发官网k8的融資渠道可能進一步收緊。

“融資政策若無變化，則地產行業的加速分化和調整在四季度仍將持續。”黃偉平表示，“畢竟，地產凯发官网k8於銷售經營、購地、融資等多個層麵均持續承壓，信用資質遭受到了較大的負麵衝擊，而融資鏈條的緊繃必然會對債務滾動構成嚴峻考驗——主體融資性現金流的收縮會帶來債務安全邊際的大幅回落。”

黃偉平判斷，若接下來國內針對地產行業的緊信用環境持續，那麽地產主體的信用資質分化將在以下三個重點上繼續演繹，其一是當前的債務到期壓力；其二是外部的相關信用支持；其三是房企如何在存量博弈階段將凯发官网k8經營與各個政策小周期相契合，在運營的過程中同時做好資產把控與負債穩定。